Ampel-Koalitionsvertrag: Begrenzung des Anstiegs der Wohnraummieten

Die Parteien der zukünftigen Regierung bezeichnen das Wohnen als Grundbedürfnis, welches bezahlbar zu gestalten ist.

Die sogenannte Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen von maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren zulässt, wurde für Wohngebiete mit angespannter Mietsituation auf Initiative der SPD bereits im Jahr 2015 auf 15 % verringert. Die neue Regierung kündigt nun eine weitere Absenkung auf maximal 11 % Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren an.

Eine zentrale Rolle in der Miethöhenbegrenzung spielt die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die im Durchschnitt in den letzten 6 Jahren neu vereinbart wurde oder auf die bestehenden Mietverträge angepasst wurden. Dieser Erfassungszeitraum für die bestehenden Mieten soll nun auf 7 Jahre ausgedehnt werden. Die Miethöhe von neu abgeschlossenen Mietverträgen darf bereits seit 2015 nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in qualifizierten Wohnraummietspiegeln dargestellt. Diese Mietspiegel werden von Gemeinden in Zusammenarbeit mit anderen Beteiligten der Wohnungswirtschaft, beispielsweise den Mietervereinen und den Haus- und Grundbesitzervereinen aufgestellt. Die Mieten in den qualifizierten Mietspiegeln sind differenziert nach den mietbestimmenden Eigenschaften der Wohnungen, also Art, Lage, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und energetische Eigenschaften.

Qualifizierte Mietspiegel gibt es beispielsweise in Bayern nur in 13 von 25 kreisfreien Städten. Kleinere Gemeinden führen nur äußerst selten einen Mietspiegel. Die Ampel kündigt an, dass der qualifizierte Mietspiegel nun für Gemeinden größer 100.000 Einwohner verpflichtend eingeführt wird.

Ein weiteres Problem stellt die Datenerhebung für die qualifizierten Wohnraummietspiegel dar. Die Ampel möchte in einem Modellversuch auf Daten in den Steuererklärungen zurückgreifen.

Die Mietenexperten von HSP Sachverständige begrüßen die Einsicht, dass das Wohnen von der Politik als gesellschaftliches Grundbedürfnis erkannt wird. Wir glauben, dass in wenig anderen Themen so viel sozialer Sprengstoff steckt, als in der Finanzierbarkeit des Wohnens. Das Problem des fehlenden- und damit immer weniger bezahlbaren Wohnraums ist nur durch den Dreiklang INFRASTRUKTUR – BAUEN – MIETPREISBEGRENZUNG lösbar. Das Schaffen einer modernen Infrastruktur sehen wir eher als Generationenaufgabe. Die effiziente Ankurbelung des Wohnungsbaus ist vielleicht in einer Dekade schaffbar. Das einzige Instrument, das sofort greift, sind gesetzliche Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung.

Sieht man einmal von dilettantischem Unfug wie dem Berliner Mietpreisdeckel ab, so ist eine ortsübliche Vergleichsmiete, flächendeckend abgebildet in qualifizierten Mietspiegeln, ein effizientes Werkzeug, den Mietenanstieg sozialverträglich zu gestalten, ohne den Vermietern die Planbarkeit von Investitionen und marktwirtschaftlichem Handeln einzuschränken.

Die Ankündigung der Ampel aber, qualifizierte Mietspiegel nur für Gemeinden größer 100.000 Einwohner verpflichtend einzuführen, hilft kaum, dem Problem der flächendeckend stark steigenden Wohnraummieten Herr zu werden. Die zunächst ambitioniert klingende Ankündigung von Modellversuchen in ausgewählten Gemeinden, anhand von Angaben in der Steuererklärung einen Mietspiegel zu erstellen sagt uns Fachleuten der Immobilienwirtschaft: Auch in der nächsten Legislaturperiode wird das Problem der stark steigenden Wohnraummieten nicht ernsthaft angegangen.

Wir glauben an die großen und wahren Kräfte des freien Marktes, aber für die sozialverträgliche Gestaltung von Wohnraummieten ist eine energische und kluge Einflussnahme des Staates unerlässlich.

Solange es keine flächendeckenden qualifizierten Wohnraummietspiegel gibt, bleibt als einzige Möglichkeit des Nachweises der ortsüblichen Vergleichsmiete nur das Sachverständigengutachten. Wir von HSP erstellen diese Gutachten wohl noch in langer Zukunft zuverlässig für Sie.

Ihr Stephan Schulz, HSP Bau- und Immobiliensachverständige.

Und hier noch der Link zum Koalitionsvertrag der Ampelparteien:

https://www.wiwo.de/downloads/27830022/8/koalitionsvertrag-2021-2025.pdf